전세 재계약 주의사항 7가지｜보증금 증액·확정일자·등기부 확인법

전세 계약기간이 끝나갈 때 집주인과 연장하기로 합의하면 기존 계약서를 그대로 두는 경우가 있습니다. 하지만 보증금이 바뀌거나 집주인이 변경되었다면 추가 확인이 필요합니다.

특히 재계약 과정에서 기존 보증금의 우선순위와 증액한 보증금의 보호 시점을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

1. 전세 재계약 전 먼저 확인할 7가지

계약 연장을 결정했다면 다음 순서대로 점검하세요.

1. 계약 종료일: 현재 계약의 만기일과 갱신 의사 통지 여부를 확인합니다.
2. 갱신 방식: 합의 갱신인지, 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권 행사인지 구분합니다.
3. 등기부등본: 근저당권·압류·소유권 변경 여부를 다시 확인합니다.
4. 보증금 변경: 기존 보증금과 증액분을 구분합니다.
5. 확정일자: 증액 계약서의 확정일자 필요 여부를 확인합니다.
6. 보증보험: 반환보증의 갱신 또는 변경 절차를 확인합니다.
7. 계약서 보관: 기존 계약서와 갱신계약서를 모두 보관합니다.

2. 재계약할 때 등기부등본을 다시 봐야 할까?

처음 계약할 때 확인했더라도 재계약 시 다시 확인하는 것이 좋습니다.

거주하는 동안 집주인이 대출을 받거나 근저당권을 설정했을 수 있기 때문입니다.

특히 보증금을 증액한다면 기존 근저당권과 증액분의 우선순위가 문제가 될 수 있습니다.

재계약 직전에 최신 등기사항증명서를 열람하고 갑구와 을구의 변경사항을 확인하세요.

3. 보증금을 올리면 기존 확정일자는 어떻게 될까?

보증금을 증액할 때 가장 주의해야 할 부분입니다.

기존 임대차에서 주택 인도와 주민등록 등 대항요건을 유지하고 확정일자를 갖추었다면, 일반적으로 기존 보증금에 관한 우선순위는 그 요건을 기준으로 판단합니다.

반면 증액한 보증금은 기존 확정일자만으로 동일한 우선순위를 확보한다고 볼 수 없습니다.

증액 합의가 기재된 계약서에 새 확정일자를 받는 등 필요한 요건을 확인해야 합니다.

기존 계약서를 폐기하지 말고 갱신계약서와 함께 보관하세요.

4. 묵시적 갱신과 합의 재계약은 다르다

계약기간이 끝나도 일정한 법정 요건에 따라 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다.

묵시적 갱신이 성립하면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 존속기간은 2년으로 봅니다.

이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 원칙적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

반면 별도의 조건을 정해 합의 갱신한 경우에는 계약 내용과 적용 법률에 따라 해지 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 단순히 "연장했다"는 말보다 어떤 방식으로 갱신했는지 확인해야 합니다.

5. 계약갱신요구권을 사용했다면?

주택임대차보호법상 일정한 요건을 갖춘 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

원칙적으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 임차인의 해지 통지에 관한 법정 규정도 확인해야 합니다.

또한 차임이나 보증금 증액에는 관련 법령상 제한이 적용될 수 있습니다.

다만 모든 재계약에서 보증금을 무조건 5%까지만 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 갱신 방식과 법률상 적용 요건을 구분해야 합니다.

6. 집주인이 바뀌었다면 무엇을 확인할까?

계약기간 중 주택이 매매되어 집주인이 변경되었을 수 있습니다.

대항력 있는 임대차에서는 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

그러나 실제 계약 상대방과 보증금 반환 책임을 확인하는 것은 중요합니다.

재계약서에 기재된 임대인 정보가 현재 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하세요.

대리인이 계약한다면 적법한 대리권도 확인해야 합니다.

7. 전세보증보험도 자동 연장될까?

전세 계약을 연장했다고 해서 전세보증금반환보증까지 자동으로 연장된다고 단정해서는 안 됩니다.

보증기관과 상품, 계약 변경 내용에 따라 갱신 또는 변경 신청이 필요할 수 있습니다.

특히 보증금이 증액되었다면 보증한도와 가입 요건을 다시 확인해야 합니다.

재계약 전에 해당 보증기관에 갱신 가능 여부와 신청 기한을 문의하는 것이 좋습니다.

8. 전세 재계약서 작성 시 주의할 점

재계약서를 작성한다면 기존 계약과 연결되는 내용이 명확해야 합니다.

기존 계약일, 임대차 목적물, 기존 보증금, 증액 금액, 갱신기간 등을 구분해 기재하세요.

특약 예시

"본 계약은 ○년 ○월 ○일 체결한 임대차계약의 갱신계약이며, 기존 보증금 ○원에 ○원을 증액하여 총보증금을 ○원으로 한다. 그 밖의 조건은 별도 합의가 없는 한 기존 계약을 따른다."

실제 계약에서는 증액분 지급일과 계좌, 권리관계 변경 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.

9. 자주 묻는 질문

Q. 보증금이 그대로라면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

기존 계약의 대항요건과 확정일자가 유지되는 상황이라면 반드시 새 확정일자가 필요한 것은 아닙니다. 다만 계약 변경 내용에 따라 확인이 필요합니다.

Q. 재계약하면서 전입신고를 다시 해야 하나요?

동일 주택에 계속 거주하고 주민등록을 유지한다면 일반적으로 다시 전입신고할 필요는 없습니다.

Q. 재계약 때 보증금을 5% 이상 올릴 수 있나요?

적용되는 갱신 방식과 법적 요건에 따라 달라집니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 증액 제한과 자유로운 합의 갱신을 구분해야 합니다.

Q. 재계약서 없이 문자로만 연장해도 되나요?

갱신 합의가 반드시 새 계약서로만 성립하는 것은 아니지만, 보증금이나 조건이 변경된다면 서면으로 명확히 남기는 것이 좋습니다.

10. 마무리

전세 재계약은 단순히 계약기간만 늘리는 절차가 아닙니다.

갱신 방식, 등기부 변경사항, 보증금 증액분의 우선순위, 확정일자, 반환보증 갱신을 함께 확인해야 합니다.

특히 보증금을 올리는 계약이라면 기존 보증금과 증액분을 구분하고, 필요한 권리 보호 절차를 빠뜨리지 마세요.

※ 이 글은 일반적인 주택임대차 정보입니다. 실제 갱신 가능 여부와 증액 제한, 보증금 보호 순위는 계약 내용과 법률상 요건에 따라 달라질 수 있습니다.