집 계약 전 하자 체크리스트 12가지｜전세·월세 입주 전 꼭 확인할 것

전세나 월세 계약을 앞두고 집을 보러 갔다면 위치와 가격만 확인해서는 안 됩니다. 실제로 살기 시작한 뒤 누수, 곰팡이, 보일러 고장 등이 발견되면 수리 책임을 두고 분쟁이 생길 수 있기 때문입니다.

특히 계약 전에 발견한 하자는 사진으로 기록하고 수리 약속을 계약서에 남기는 것이 중요합니다.

1. 계약 전 바로 확인할 하자 체크리스트 12가지

집을 방문했다면 다음 항목을 순서대로 점검하세요.

점검 항목| 확인 방법
① 천장 누수| 얼룩·물자국 확인
② 벽면 곰팡이| 모서리·가구 뒤 확인
③ 창문·창틀| 개폐·잠금·틈새 확인
④ 결로| 창가·외벽 주변 확인
⑤ 수도 수압| 주방·욕실 물 틀어보기
⑥ 배수 상태| 세면대·싱크대 물 내려보기
⑦ 변기| 물 내림·누수 확인
⑧ 보일러| 작동 상태·오류 표시 확인
⑨ 전기·콘센트| 조명·콘센트 상태 확인
⑩ 현관문| 도어록·잠금장치 확인
⑪ 바닥·벽지| 들뜸·파손·변색 확인
⑫ 환기·악취| 환기시설·하수구 냄새 확인

작동 시험은 집주인이나 중개사의 동의를 받아 진행하고, 전기·가스 설비는 무리하게 분해하거나 조작하지 마세요.

2. 누수와 곰팡이는 어디부터 볼까?

누수는 천장 모서리, 창틀 주변, 욕실 벽면에서 흔적이 발견될 수 있습니다.

벽지가 유난히 들뜨거나 특정 부분만 새로 도배되어 있다면 그 이유를 물어보세요.

곰팡이는 환기 부족뿐 아니라 단열 불량이나 누수로도 발생할 수 있습니다.

따라서 눈에 보이는 곰팡이를 제거하는 것만으로 문제가 해결되는지, 근본적인 원인 점검이 필요한지 확인해야 합니다.

3. 수도·배수·보일러는 직접 확인할까?

가능하다면 집주인이나 중개사의 동의를 얻어 수도와 배수 상태를 확인하세요.

주방과 욕실에서 물을 틀었을 때 수압이 지나치게 약하거나 배수가 느리다면 원인을 물어보는 것이 좋습니다.

보일러는 정상 작동 여부와 오류 표시를 확인하고, 점검이 필요한 상황이라면 전문가 확인을 요청하세요.

특히 겨울철에는 난방 문제로 생활에 큰 불편이 생길 수 있으므로 계약 전에 수리 여부를 정하는 것이 좋습니다.

4. 하자가 발견되면 계약하지 말아야 할까?

하자가 있다는 이유만으로 모든 주택의 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다.

다만 하자의 원인과 수리 가능 여부가 불명확하다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 창문 손잡이 교체처럼 비교적 간단한 문제와 반복적인 천장 누수는 위험 수준이 다릅니다.

수리 전후 상태를 확인할 수 있는지, 입주 전에 수리가 완료되는지 집주인에게 구체적으로 물어보세요.

5. 수리 약속은 계약서에 어떻게 남길까?

구두로 "입주 전에 고쳐주겠다"는 말을 들었다면 계약서 특약에 내용을 남기는 것이 좋습니다.

특약 예시

"임대인은 거실 창문 잠금장치 불량 및 주방 싱크대 배수 불량을 임차인의 입주일 전까지 수리하고, 수리 완료 여부를 임차인에게 확인받기로 한다."

하자 위치, 수리 내용, 완료 기한을 구체적으로 적어야 합니다.

수리가 완료되지 않았을 때 어떻게 처리할지도 당사자 간 협의해 명확하게 정하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

6. 입주 전에 사진을 남겨야 하는 이유

입주 당시 주택 상태를 기록하지 않으면 퇴거할 때 기존 하자인지 새로 발생한 손상인지 다툴 수 있습니다.

계약 전 확인한 하자와 입주 직전 상태를 사진·영상으로 촬영하세요.

촬영 날짜를 확인할 수 있도록 원본을 보관하고, 중요한 하자는 집주인에게 문자로 공유하는 것이 좋습니다.

특히 벽지 오염, 장판 손상, 창틀 파손, 욕실 실리콘 상태 등을 기록해 두면 도움이 됩니다.

7. 계약 후 입주 전에 하자가 발견되면?

계약 후 새롭게 하자가 발견되었다면 집주인에게 즉시 알리고 점검과 수리를 요청하세요.

민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

다만 모든 작은 하자가 동일한 수선 의무로 이어지는 것은 아닙니다.

하자의 정도, 원인, 계약 내용에 따라 책임이 달라질 수 있으므로 수리 요청과 답변을 기록해 두세요.

8. 자주 묻는 질문

Q. 계약 전에 발견한 하자는 모두 집주인이 고쳐줘야 하나요?

일률적으로 판단할 수 없습니다. 하자의 정도와 수선 필요성, 계약 조건을 확인해야 합니다.

Q. 중개사가 수리해 준다고 말하면 충분한가요?

구두 설명만 믿기보다 집주인과 합의한 수리 내용을 계약서에 남기는 것이 좋습니다.

Q. 입주 후 기존 하자가 발견되면 어떻게 하나요?

사진으로 기록하고 집주인에게 즉시 알린 뒤 수리 책임을 확인하세요.

Q. 하자가 심하면 계약을 해제할 수 있나요?

하자의 정도와 계약 목적 달성 가능성 등 법적 요건에 따라 달라집니다. 임의로 계약을 해제하기 전에 상담을 받아보세요.

9. 마무리

전세·월세 계약 전에는 집의 외관보다 실제 생활에 영향을 주는 시설 상태를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

누수·곰팡이·수도·배수·보일러·창문 상태를 점검하고, 발견한 하자는 사진과 계약서 특약으로 남기세요.

계약 전 점검에 조금만 시간을 투자해도 입주 후 불필요한 수리비 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

※ 본문은 일반적인 주택임대차 정보입니다. 실제 하자 수리 책임과 계약 해제 가능성은 하자의 원인, 정도, 계약 내용 및 개별 사정에 따라 달라집니다.