전세 계약 전 등기부등본 보는 법｜갑구·을구·근저당 핵심 체크리스트

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 발급받았지만 어디부터 봐야 할지 막막한 경우가 많습니다.

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 이 서류에는 부동산의 소유권과 근저당권 등 중요한 권리관계가 기록되어 있습니다.

다만 등기부등본에 문제가 없어 보인다고 전세보증금이 무조건 안전한 것은 아닙니다. 선순위 임차인이나 세금 체납처럼 별도로 확인해야 할 사항도 있습니다.

1. 계약금 보내기 전 바로 확인할 6가지

전세 계약을 진행하기 전에 다음 항목부터 확인하세요.

1. 최신 등기사항증명서 열람: 중개사가 보내준 오래된 사본만 믿지 않습니다.
2. 주소 확인: 계약할 주택과 등기부의 부동산 표시가 일치하는지 확인합니다.
3. 소유자 확인: 계약 상대방이 등기부상 소유자인지 확인합니다.
4. 갑구 확인: 압류·가압류·가처분·가등기 등이 있는지 살펴봅니다.
5. 을구 확인: 근저당권·전세권 등 권리와 설정 금액을 확인합니다.
6. 계약 직전 재확인: 최초 확인 이후 새로운 등기가 생겼는지 살펴봅니다.

계약 당일뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

2. 표제부에서는 무엇을 봐야 할까?

표제부에는 부동산의 소재지, 건물 구조, 면적 등 기본 정보가 표시됩니다.

아파트나 다세대주택이라면 건물의 동·호수와 전유부분 표시를 확인하세요.

특히 계약서에 적힌 호수와 등기부상 호수가 다르면 정확한 계약 목적물을 다시 확인해야 합니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기 대상으로 표시될 수 있으므로 다세대주택과 구분해서 살펴야 합니다.

3. 갑구에서는 소유자와 위험 신호를 확인

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다.

가장 먼저 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약 상대방의 신분증 및 대리계약 서류와 비교하세요.

다음과 같은 등기가 있다면 추가 확인이 필요합니다.

갑구 항목| 확인할 내용
압류·가압류| 채권자의 권리 행사와 분쟁 가능성
가처분| 소유권 관련 법적 제한 여부
가등기| 장래 권리 취득과 순위 문제
신탁등기| 신탁원부와 계약 권한 확인
경매개시결정| 이미 경매 절차가 진행 중인지

이러한 등기가 있다고 모든 계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 초보자라면 원인과 말소 가능성이 명확해지기 전 계약금 송금을 보류하는 것이 안전합니다.

4. 을구에서는 근저당권을 어떻게 볼까?

을구에는 소유권 이외의 권리인 근저당권, 전세권 등이 표시됩니다.

근저당권이 있다면 채권최고액과 설정일자를 확인해야 합니다.

예를 들어 전세보증금이 2억 원이고 선순위 근저당권 채권최고액이 1억 5,000만 원이라면 두 금액을 합쳐 3억 5,000만 원의 부담 가능성을 검토할 수 있습니다.

하지만 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않습니다.

또한 이 계산만으로 경매 시 회수 가능 금액이 결정되는 것은 아닙니다. 주택가격과 다른 선순위 권리도 함께 살펴야 합니다.

5. 말소된 등기도 확인해야 할까?

등기부에 빨간 줄이 그어지거나 말소 표시가 된 권리는 현재 효력이 있는 등기와 구분해서 읽어야 합니다.

과거 근저당권이 말소되었다면 현재 존속하는 권리인지 먼저 확인하세요.

반면 말소되지 않은 근저당권을 집주인이 "곧 갚겠다"고 설명한다면 말만 믿어서는 안 됩니다.

잔금일에 대출을 상환하기로 했다면 상환 및 근저당권 말소 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.

6. 등기부등본만 보면 충분할까?

아닙니다. 등기부등본은 중요한 출발점이지만 전세 계약의 모든 위험을 보여주지는 않습니다.

특히 다가구주택은 다른 임차인의 보증금과 선순위 관계를 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

또한 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 실제 주택 상태, 건축물대장상 위반건축물 여부 등도 확인할 필요가 있습니다.

전세보증금반환보증 가입을 고려한다면 보증기관이 인정하는 주택가격과 가입 조건도 계약 전에 살펴보세요.

7. 자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 어디서 확인하나요?

대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람하거나 발급할 수 있습니다.

Q. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?

근저당권 등 을구에 표시되는 권리가 없다는 의미일 수 있지만, 다른 임차인이나 체납세금 등까지 없다는 뜻은 아닙니다.

Q. 계약 당일에만 확인하면 되나요?

계약 전 확인하고 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 집주인 이름이 계약 상대방과 다르면요?

대리계약 여부와 적법한 대리권을 확인해야 합니다. 확인 전에는 계약금 송금을 서두르지 마세요.

8. 마무리

전세 계약 전 등기부등본은 표제부에서 주택 확인 → 갑구에서 소유자와 권리 제한 확인 → 을구에서 근저당권 확인 순서로 읽으면 이해하기 쉽습니다.

중요한 것은 서류를 한 번 읽는 데서 끝내지 않는 것입니다.

계약금 송금 전과 잔금 지급 직전에 권리관계를 다시 확인하고, 의심스러운 등기가 있다면 원인이 명확해질 때까지 계약을 신중하게 진행하세요.

※ 이 글은 일반적인 부동산 계약 정보입니다. 실제 계약 위험은 등기 내용 외에도 선순위 임차인, 세금, 주택가격 및 개별 권리관계에 따라 달라집니다.