실거주 이유로 계약갱신 거절 후 재임대하면?｜대법원 판결과 손해배상 기준 총정리

집주인이 직접 거주하겠다며 세입자의 계약갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 다시 임대했다면 어떻게 될까요?

2026년 10월, 대법원이 이와 관련해 중요한 판단을 내렸습니다.

집주인이 실제로 일정 기간 거주했더라도 기존 세입자가 계약갱신을 통해 거주할 수 있었던 기간이 끝나기 전에 새로운 임대차계약을 체결했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있다는 것입니다.

특히 이번 판결에서는 집주인이 새로운 임대차계약을 체결할 수밖에 없었던 '정당한 사유'를 인정받으려면 어떤 조건을 충족해야 하는지가 구체적으로 제시됐습니다.

전세나 월세 계약을 앞둔 임차인뿐 아니라 실거주 목적으로 세입자의 계약갱신을 거절하려는 임대인도 알아둘 필요가 있는 내용입니다.

이번 글에서는 실제 판결 사례와 주택임대차보호법의 적용 기준, 손해배상 계산방법, 임대인과 임차인이 확인해야 할 사항을 구분해 살펴보겠습니다.

✓ 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있을까?

주택임대차보호법은 일정한 요건을 충족한 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.

임차인은 원칙적으로 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

다만 임대인이 법에서 정한 정당한 거절 사유를 갖고 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.

대표적인 사유가 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우입니다.

따라서 집주인이 직접 거주할 필요가 있다면 법에서 정한 요건에 따라 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

하지만 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 이후 주택을 어떻게 사용하는지도 중요합니다.

기존 임차인이 갱신을 통해 거주할 수 있었던 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 발생할 수 있기 때문입니다.

✓ 이번 대법원 판결은 어떤 사건일까?

이번 사건은 서울 서대문구의 한 아파트에서 발생했습니다.

임차인 A씨는 2020년 7월 임대인 B씨와 전세계약을 체결했습니다.

임대차 기간은 2020년 9월부터 2022년 9월까지 2년이었습니다.

당시 전세보증금은 6억6,000만원이었습니다.

A씨는 계약 만료를 앞둔 2022년 5월 계약갱신을 요구했습니다.

하지만 집주인 B씨는 자신이 직접 거주하겠다며 갱신을 거절했습니다.

이후 B씨는 2022년 9월 전입신고를 했고, 2023년 2월 입국해 2024년 4월까지 해당 아파트에 실제 거주했습니다.

문제는 그다음에 발생했습니다.

B씨가 2024년 2월 새로운 임차인과 전세계약을 체결했기 때문입니다.

새 임대차계약의 보증금은 8억2,000만원이었고 계약기간은 2024년 4월부터 2026년 4월까지였습니다.

기존 임차인 A씨는 자신이 계약갱신을 거절당하지 않았다면 2024년 9월까지 거주할 수 있었다고 주장했습니다.

결국 A씨는 집주인이 법에서 정한 기간 안에 다른 사람에게 주택을 임대했다며 손해배상 소송을 제기했습니다.

✓ 실제로 거주했는데도 왜 문제가 됐을까?

이번 사건에서 눈여겨볼 부분은 집주인이 실제로 해당 아파트에 거주했다는 사실입니다.

단순히 실거주를 하겠다고 말한 뒤 바로 다른 사람에게 임대한 사건과는 차이가 있습니다.

그럼에도 법원은 실제 거주 여부만으로 손해배상 책임이 없어지는 것은 아니라고 판단했습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 기존 임차인의 갱신 예정기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 손해배상 책임을 정하고 있습니다.

이번 사건에서 기존 임차인이 갱신했다면 거주할 수 있었던 기간은 2022년 9월부터 2024년 9월까지였습니다.

그런데 집주인은 이 기간이 끝나기 전인 2024년 2월 새로운 임대차계약을 체결했고, 새 임차인의 계약기간은 2024년 4월부터 시작됐습니다.

따라서 실제로 일정 기간 거주했다는 사실과 별개로 제3자에게 다시 임대한 행위에 정당한 사유가 있었는지가 쟁점이 됐습니다.

✓ 대법원이 제시한 정당한 사유의 두 가지 조건

이번 판결의 핵심은 주택임대차보호법에서 말하는 '정당한 사유'의 판단 기준입니다.

대법원은 정당한 사유가 인정되려면 두 가지 조건이 필요하다고 밝혔습니다.

첫 번째는 계약갱신을 거절할 당시 예측할 수 없었던 사정이 발생했어야 한다는 것입니다.

두 번째는 그 사정 때문에 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피했어야 한다는 것입니다.

단순히 경제적인 사정이 어려워졌거나 다른 사람에게 임대하는 것이 유리해졌다는 이유만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.

특히 중요한 것은 이러한 정당한 사유가 있었다는 점을 임대인이 증명해야 한다는 것입니다.

즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다시 임대했다면, 법에서 정한 정당한 사유가 있었다는 사실을 구체적인 자료로 입증해야 합니다.

✓ 집주인은 왜 다시 임대할 수밖에 없었다고 주장했을까?

이번 사건의 집주인 B씨는 다른 부동산에서 발생한 전세보증금 반환 문제를 이유로 들었습니다.

B씨는 남편과 공동으로 보유한 다가구주택의 6개 호실 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구했다고 주장했습니다.

당시 반환해야 할 보증금은 총 6억9,000만원이었습니다.

반면 새 임차인들로부터 받은 보증금은 1억8,000만원에 불과했다고 설명했습니다.

또 소득이 없어 대출이 어렵고, 주택을 매각하더라도 약 3억원의 양도소득세 부담이 예상된다는 점을 주장했습니다.

따라서 기존 아파트를 새로운 임차인에게 임대할 수밖에 없었다는 입장이었습니다.

하지만 법원은 이러한 사정만으로 제3자 임대가 불가피했다고 인정하지 않았습니다.

✓ 1심과 2심 판단은 왜 달랐을까?

1심에서는 집주인의 주장을 받아들였습니다.

2022년 말 전세사기 문제가 사회적으로 크게 대두되면서 다가구주택 임차인들이 동시에 보증금 반환을 요구한 상황을 예측하기 어려웠다고 본 것입니다.

하지만 2심 판단은 달랐습니다.

2심은 다가구주택의 보증금 반환채무가 이미 존재하고 있었다는 점을 중요하게 봤습니다.

또 계약기간이 종료되면 보증금을 반환해야 한다는 사실 역시 예상할 수 있었다고 판단했습니다.

집주인이 보증금을 마련하기 위해 여러 방법 가운데 새로운 임대차계약을 선택했을 뿐, 반드시 제3자에게 임대해야 하는 불가피한 상황이었다고 보기는 어렵다는 것입니다.

결국 2심은 집주인에게 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다.

대법원도 이러한 2심 판단에 법리적 잘못이 없다고 보고 집주인의 상고를 기각했습니다.

✓ 손해배상액은 왜 3,800만원이 됐을까?

이번 사건에서 법원이 인정한 손해배상액은 3,800만원입니다.

여기서 주의할 점은 기존 전세보증금 6억6,000만원과 새로운 전세보증금 8억2,000만원의 차액인 1억6,000만원을 그대로 손해배상액으로 인정한 것이 아니라는 점입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상액 산정 기준을 정하고 있습니다.

당사자 사이에 손해배상액에 관한 별도 예정이 없다면 법에서 정한 기준에 따라 산정하게 됩니다.

주요 기준은 다음과 같습니다.

갱신 거절 당시 환산 월차임 3개월분에 해당하는 금액.

새로운 임대차계약의 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임 차액의 2년분.

갱신 거절로 인해 임차인이 실제 입은 손해액.

법에서 정한 기준 중 큰 금액을 적용하는 구조입니다.

이번 사건에서 2심은 새로운 임차인에게 받은 환산 월차임과 기존 임차인의 갱신 거절 당시 환산 월차임 차액을 기준으로 계산했습니다.

그 결과 2년분 차액이 4,400만원으로 산정됐습니다.

다만 기존 임차인 A씨가 청구한 금액은 3,800만원이었습니다.

법원은 청구 범위 내에서 3,800만원을 인정했습니다.

따라서 모든 실거주 갱신 거절 사건에서 손해배상액이 3,800만원으로 정해지는 것은 아닙니다.

보증금과 월세, 환산 월차임, 실제 손해 및 청구 내용에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

✓ 전세보증금만 있는 계약도 월차임으로 계산할까?

전세계약은 매달 월세를 내지 않기 때문에 월차임이 없다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 주택임대차보호법의 손해배상 산정에서는 보증금을 법에서 정한 방식으로 월차임으로 환산하는 기준이 사용됩니다.

따라서 순수 전세계약이라고 해서 월차임 차액을 이용한 손해배상 계산이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 실제 환산 방식과 적용되는 법정 기준은 해당 계약과 사건 시점을 기준으로 확인해야 합니다.

보증금 차액만 단순히 계산해서 손해배상액을 예상하는 것은 정확하지 않을 수 있습니다.

✓ 임차인은 집주인의 재임대 사실을 어떻게 확인할까?

실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인이라면 이후 해당 주택이 다시 임대됐는지 궁금할 수 있습니다.

주택임대차보호법에는 일정한 요건에 따라 임대차 정보의 열람을 요청할 수 있는 규정이 마련돼 있습니다.

실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인은 법에서 정한 요건과 절차에 따라 해당 주택의 임대차 정보 제공을 요청할 수 있습니다.

다만 열람 가능한 정보의 범위와 신청 절차는 관계 법령 및 담당 기관을 통해 확인해야 합니다.

단순히 부동산 중개사이트에 매물이 올라왔다는 사실만으로 새로운 임대차계약이 실제 체결됐다고 단정해서는 안 됩니다.

실제 임대차계약 체결 여부와 계약기간, 관련 자료를 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.

✓ 임차인이 갱신 거절 당시 남겨야 할 자료

실거주를 이유로 갱신을 거절당했다면 관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

먼저 계약갱신을 요구한 날짜를 확인할 수 있는 문자메시지나 내용증명 등을 보관합니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실을 확인할 수 있는 자료도 중요합니다.

기존 임대차계약서와 보증금 반환내역, 이사 관련 계약서와 영수증 등도 함께 정리하는 것이 좋습니다.

이러한 자료는 향후 분쟁이 발생했을 때 계약갱신요구와 거절 사유, 실제 손해 등을 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

특히 계약갱신요구권은 법에서 정한 행사기간이 있으므로 갱신 요구 시점도 중요합니다.

✓ 집주인이 실거주 갱신 거절 전 확인할 사항

임대인 역시 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하기 전에 몇 가지를 확인할 필요가 있습니다.

먼저 실제로 거주할 계획이 있는지 확인해야 합니다.

단순히 보증금을 올리거나 새로운 임차인을 받기 위한 목적으로 실거주를 주장해서는 안 됩니다.

두 번째는 거주계획의 지속 가능성입니다.

직장과 가족 상황, 다른 주택의 보유 여부 등을 고려해 실제 거주가 가능한지 살펴볼 필요가 있습니다.

세 번째는 향후 자금계획입니다.

다른 부동산에서 반환해야 할 전세보증금이나 대출 상환 일정이 있다면 미리 확인해야 합니다.

네 번째는 예상하지 못한 사정으로 거주계획이 변경되는 경우입니다.

이때는 사정이 발생한 시점과 원인, 제3자 임대가 불가피했는지를 입증할 수 있는 자료가 중요할 수 있습니다.

다섯 번째는 새로운 임대차계약의 체결 시점입니다.

기존 임차인이 갱신했다면 거주할 수 있었던 기간이 끝났는지 확인해야 합니다.

✓ 실거주를 했으면 무조건 2년을 살아야 할까?

이번 판결을 보고 집주인이 반드시 2년을 거주해야 한다는 의미로 이해할 수 있습니다.

하지만 법률적으로는 조금 더 정확하게 구분할 필요가 있습니다.

주택임대차보호법의 핵심은 단순히 집주인의 실제 거주기간이 몇 개월이었는지만 따지는 것이 아닙니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 기존 임차인이 갱신을 통해 거주할 수 있었던 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했는지를 확인하는 것입니다.

따라서 일정 기간 실제로 거주했다고 해서 자동으로 손해배상 책임이 없어지는 것은 아닙니다.

반대로 실거주 계획이 예상하지 못한 사정으로 변경된 모든 경우에 반드시 손해배상 책임이 발생한다고 단정할 수도 없습니다.

구체적인 사실관계와 정당한 사유의 존재 여부를 판단해야 합니다.

✓ 임대인과 임차인이 확인할 5가지

첫 번째는 계약갱신요구권 행사 여부입니다.

임차인이 법에서 정한 기간과 요건에 따라 계약갱신을 요구했는지 확인해야 합니다.

두 번째는 갱신 거절 사유입니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실이 확인돼야 합니다.

세 번째는 기존 임차인의 갱신 예정기간입니다.

갱신이 이뤄졌다면 언제까지 거주할 수 있었는지 계산해야 합니다.

네 번째는 제3자 임대 여부입니다.

새로운 임대차계약이 언제 체결됐고 실제 임대기간이 언제 시작됐는지 확인해야 합니다.

다섯 번째는 정당한 사유와 증빙자료입니다.

갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 있었는지, 그로 인해 제3자 임대가 불가피했는지를 확인해야 합니다.

✓ 이번 대법원 판결이 중요한 이유

이번 판결은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 집주인이 나중에 다른 사람에게 임대할 때 적용되는 정당한 사유의 판단 기준을 구체적으로 제시했다는 점에서 의미가 있습니다.

대법원은 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 발생했는지와 제3자 임대가 불가피했는지를 함께 확인해야 한다고 판단했습니다.

또 이러한 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 밝혔습니다.

이번 사건에서는 집주인이 실제로 아파트에 거주했지만, 다른 부동산의 보증금 반환 문제를 이유로 다시 임대한 사정이 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.

그 결과 기존 임차인에게 3,800만원을 배상하라는 판단이 확정됐습니다.

임차인 입장에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절당했다고 해서 이후 권리 보호 가능성이 모두 사라지는 것은 아니라는 점을 확인할 수 있습니다.

임대인 입장에서는 실제 거주한 사실만으로 모든 법적 책임이 면제되는 것은 아니라는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

결국 중요한 것은 계약갱신 거절 당시의 사유와 이후 제3자 임대에 이르게 된 구체적인 경위입니다.

실거주를 이유로 계약갱신을 거절하거나 거절당한 경우에는 계약기간과 관련 증빙자료를 정확하게 보관하고, 분쟁이 발생하면 주택임대차보호법과 구체적인 판결 기준에 따라 검토하는 것이 중요합니다.