토지거래허가구역 2026년 12월 31일 만료｜서울 전역 연장·해제 가능성과 매수 전 확인사항

서울 아파트 매수를 계획하고 있다면 2026년 연말 토지거래허가구역 지정기간을 확인할 필요가 있습니다.

2026년 10월 13일 보도에 따르면 서울 25개 자치구 전역과 경기 일부 지역에 적용된 토지거래허가구역 지정기간이 12월 31일 종료될 예정입니다.

정부는 시장 상황을 살펴본 뒤 규제를 유지할지, 일부 지역의 지정 범위를 조정할지 결정할 것으로 보입니다.

여기서 중요한 것은 지정기간이 끝난다고 해서 규제가 자동으로 해제된다고 판단해서는 안 된다는 점입니다.

지정기간이 만료되기 전에 연장이나 변경 결정이 내려질 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 토지거래허가구역의 적용 방식과 정부 발언, 서울 아파트 거래 흐름을 구분해 살펴보고 실수요자가 매수 전에 확인해야 할 사항을 정리했습니다.

✓ 토지거래허가구역이란 무엇일까?

토지거래허가구역은 부동산 투기적 거래를 억제하고 토지의 합리적인 이용을 유도하기 위해 지정하는 구역입니다.

흔히 토허제라고 부릅니다.

허가구역으로 지정되면 모든 부동산 거래가 무조건 금지되는 것은 아닙니다.

다만 허가 대상에 해당하는 부동산을 거래하려면 계약 체결 전에 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다.

허가 대상 여부는 지정 공고의 지역과 대상 부동산, 면적 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 주거용 부동산을 실거주 목적으로 취득하는 경우에는 이용 의무를 함께 확인해야 합니다.

일반적으로 주거용 토지의 이용 의무기간은 2년이며, 구체적인 적용 여부와 예외는 해당 허가조건을 확인해야 합니다.

따라서 토허구역 안의 아파트를 매수하려면 단순히 매매가격뿐 아니라 허가 가능 여부와 입주계획도 함께 검토해야 합니다.

✓ 2026년 12월 31일 만료 예정 지역은?

제공된 보도에 따르면 2025년 10·15 부동산 대책으로 지정된 토지거래허가구역의 지정기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

대상은 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역입니다.

다만 이 기간은 해당 지정 공고에 관한 것으로, 다른 근거와 기간에 따라 별도로 지정된 토지거래허가구역까지 모두 같은 날 종료된다는 의미는 아닙니다.

서울에서도 지역이나 부동산 유형에 따라 별도의 지정 공고가 적용될 수 있습니다.

따라서 실제 거래할 아파트가 어느 공고의 적용을 받는지 확인하는 것이 중요합니다.

서울시 부동산정보광장과 해당 지방자치단체의 토지거래허가구역 지정 공고에서 확인할 수 있습니다.

✓ 국토교통부 장관은 연장을 확정했을까?

2026년 10월 7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 홍지선 국토교통부 장관은 토지거래허가구역 연장 여부에 관한 질문을 받았습니다.

홍 장관은 시장 상황을 면밀히 살펴보고 있으며 현재 상황에서 토지거래허가제에 대한 일정한 수요가 있다고 설명했습니다.

이 발언은 연장 가능성을 열어둔 것으로 해석할 수 있습니다.

하지만 토지거래허가구역을 서울 전역에서 그대로 연장하겠다는 최종 결정이 발표된 것은 아닙니다.

또 일부 지역을 해제하거나 새로운 지역을 추가 지정하겠다는 결정도 확정된 상태로 볼 수 없습니다.

정부 관계자의 발언과 실제 행정적인 지정·변경 공고는 구분해야 합니다.

매수자는 향후 전망보다 실제로 효력이 발생하는 공고를 기준으로 판단해야 합니다.

✓ 서울 전역 유지 가능성이 거론되는 이유

서울 전역의 토지거래허가구역을 유지해야 한다는 주장의 근거 중 하나는 과거 규제 해제 이후의 시장 움직임입니다.

서울시는 2025년 2월 잠실·삼성·대치·청담동 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했습니다.

이후 강남권 아파트 가격이 빠르게 상승하자 2025년 3월 24일부터 강남3구와 용산구 전체 아파트로 지정 범위를 확대했습니다.

이러한 사례 때문에 규제를 빠르게 완화하면 일부 지역으로 매수 수요가 집중될 수 있다는 우려가 제기됩니다.

2026년 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가격도 전주 대비 0.12% 상승한 것으로 보도됐습니다.

서울 전체의 상승 흐름이 이어지는 상황에서는 규제 해제에 신중해야 한다는 의견이 나올 수 있습니다.

다만 과거의 규제 해제 사례만으로 이번에도 같은 가격 움직임이 반복된다고 단정할 수는 없습니다.

✓ 강남3구와 용산구는 가격이 하락했다는데?

서울 전체 아파트 가격이 상승하는 가운데 일부 고가 주택 밀집지역에서는 하락세가 나타났습니다.

보도에 인용된 한국부동산원의 2026년 10월 첫째 주 아파트 매매가격 변동률은 다음과 같습니다.

강남구 -0.34%

서초구 -0.27%

송파구 -0.19%

용산구 -0.01%

이들 지역은 2주 연속 동반 하락한 것으로 보도됐습니다.

특히 강남구는 2026년 9월 넷째 주 -0.56%를 기록했습니다.

하지만 특정 지역의 주간 가격이 하락했다고 해서 장기적인 가격 하락이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

주간 가격 변동률은 단기간의 시장 흐름을 보여주는 지표입니다.

실제 아파트 매수를 검토한다면 관심 단지의 최근 거래가격과 거래량, 매물 호가를 함께 확인해야 합니다.

✓ 서울 아파트 거래 신청은 얼마나 줄었을까?

토지거래허가구역 유지 여부를 판단할 때 거래량도 중요한 지표입니다.

서울시에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3,012건이었습니다.

2026년 4월에는 8,896건이었습니다.

4개월 사이 신청 건수가 5,884건 줄어든 것입니다.

감소율은 약 66.1%입니다.

다만 토지거래허가 신청 건수와 실제 아파트 매매거래 건수는 같은 지표가 아닙니다.

신청 이후 허가 여부나 실제 계약 진행 상황이 달라질 수 있기 때문입니다.

또한 거래 감소의 원인을 토지거래허가제 하나로 단정하기도 어렵습니다.

대출규제와 금리, 주택가격, 매도자와 매수자의 기대가격 차이 등이 함께 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 거래 신청 감소는 시장 위축을 살펴보는 참고자료로 활용하는 것이 적절합니다.

✓ 토허구역 해제되면 아파트 가격이 오를까?

토지거래허가구역이 해제되면 거래 절차와 이용 의무 측면에서 변화가 발생할 수 있습니다.

하지만 해제가 곧 아파트 가격 상승을 의미하는 것은 아닙니다.

실제 가격은 매수 수요와 매물 공급, 대출 가능금액, 금리, 입주물량 등에 따라 달라집니다.

예를 들어 토허구역이 해제되더라도 대출규제가 강하고 매수자의 자금 여력이 부족하다면 거래가 크게 늘지 않을 수 있습니다.

반대로 실거주 의무 등의 제약이 완화되면 기존에 매수를 검토하지 못했던 수요가 유입될 가능성도 있습니다.

이는 가능한 시나리오일 뿐 확정된 결과가 아닙니다.

따라서 토허구역 해제 기대감만으로 높은 가격에 계약하기보다는 실제 규제 변경 여부와 거래가격을 확인하는 것이 중요합니다.

✓ 토허구역이 유지되면 전세와 월세는 어떻게 될까?

토지거래허가구역은 매매시장뿐 아니라 임대차시장과도 연결됩니다.

실거주 목적의 주택 취득에 이용 의무가 적용되면 기존 세입자가 있는 주택을 매수하는 데 제약이 생길 수 있습니다.

이 때문에 전세를 끼고 주택을 매수하는 방식이나 임차인이 거주하는 주택의 거래가 영향을 받을 수 있습니다.

보도에 따르면 2026년 1월부터 8월까지 서울 아파트 전월세 거래 가운데 월세 비중은 52.3%였습니다.

다만 월세 비중이 절반을 넘었다는 사실만으로 토지거래허가제가 원인이라고 단정할 수는 없습니다.

전세대출 여건과 보증금 부담, 임대인의 자금 사정 등 다양한 요인이 임대차시장에 영향을 미치기 때문입니다.

전세나 월세를 구하는 임차인이라면 규제 전망보다 해당 지역의 실제 전월세 매물과 최근 계약가격을 확인하는 것이 우선입니다.

✓ 세입자가 있는 아파트도 매수할 수 있을까?

토지거래허가구역 안에 세입자가 거주하고 있다고 해서 모든 거래가 일률적으로 불가능한 것은 아닙니다.

다만 허가 대상 주택이라면 실거주 의무와 기존 임대차계약의 종료 시점이 중요한 문제가 됩니다.

보도에 따르면 정부는 일정한 요건을 갖춘 무주택자의 세입자 거주 주택 매수에 대해 실거주 유예 신청기한을 2027년 말까지 연장했습니다.

그러나 신청기한 연장이 모든 세입자 거주 주택의 매수 허용을 의미하는 것은 아닙니다.

무주택 여부와 기존 임대차계약, 허가 신청 시점, 입주계획 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다.

또한 신청기한과 실제 입주를 유예받을 수 있는 기간은 서로 다른 개념입니다.

따라서 세입자가 있는 아파트를 매수하려면 계약 전에 관할 구청에 해당 거래의 허가 및 유예 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

✓ 실거주 유예 신청은 실제로 얼마나 이용됐을까?

2026년 8월 실거주 유예 신청은 135건으로 보도됐습니다.

같은 달 전체 토지거래허가 신청 3,012건의 약 4.5% 수준입니다.

이 수치는 유예 제도를 이용한 신청이 전체 신청 가운데 일부에 그쳤다는 점을 보여줍니다.

다만 신청 비중이 낮다는 이유만으로 제도의 필요성이 없다고 판단할 수는 없습니다.

유예 대상에 해당하는 주택과 매수자의 조건이 제한적일 수 있기 때문입니다.

또한 실제 이용 가능 여부는 개별 계약의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

✓ 수도권 외곽까지 토허구역이 확대될까?

서울 전역 유지나 일부 해제 외에도 수도권 외곽으로 지정 범위를 확대해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다.

보도에서는 인천과 경기 남양주·평택·오산 등이 거론됐습니다.

하지만 해당 지역들이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정된다는 결정이 확정된 것은 아닙니다.

국토교통부 장관 역시 주택가격 상승과 청약 경쟁률 등 여러 지표를 종합적으로 검토해야 한다는 취지로 답했습니다.

따라서 특정 지역이 확대 대상으로 거론됐다는 이유만으로 이미 규제가 시행되는 것처럼 이해해서는 안 됩니다.

실제 지정 여부는 해당 지역의 공식 공고를 확인해야 합니다.

✓ 토허구역 아파트 매수 시 자금계획은 어떻게 세울까?

토지거래허가구역 안의 아파트를 매수할 때는 허가 가능 여부와 별개로 자금계획을 검토해야 합니다.

예를 들어 매매가격이 10억원인 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다.

자기자본이 6억원이고 나머지 4억원을 대출로 마련할 계획이라면 실제로 4억원의 대출이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.

주택담보대출은 LTV와 DSR, 소득, 기존 대출, 주택 소재지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

토지거래허가를 받는다고 해서 원하는 금액의 대출이 자동으로 승인되는 것은 아닙니다.

또한 매매대금 외에 취득세와 중개보수, 등기 관련 비용 등도 발생합니다.

기존 주택을 매도한 뒤 새 아파트에 입주할 계획이라면 매도 잔금일과 매수 잔금일이 맞는지도 중요합니다.

특히 실거주 의무가 적용되는 거래라면 입주 가능 시점까지 함께 고려해야 합니다.

✓ 토허구역 매매계약서 작성 시 주의할 점

토지거래허가구역에서는 일반적인 아파트 매매계약과 달리 허가 절차를 고려해야 합니다.

허가 대상 거래라면 계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않은 상태에서의 계약은 법적 효력 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 매수자와 매도자는 해당 거래가 허가 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

허가 신청에 필요한 서류와 토지이용계획, 자금조달 관련 자료도 확인하는 것이 좋습니다.

허가를 받지 못했을 때의 처리 문제나 계약금 지급 방식 등은 법적 효력을 고려해 신중하게 정해야 합니다.

단순히 인터넷에 있는 일반 매매계약서 특약을 그대로 사용하는 것은 주의해야 합니다.

구체적인 계약구조는 공인중개사와 관계기관, 필요시 법률전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

✓ 서울 토지거래허가구역 확인 방법

실제 거래할 아파트가 토지거래허가구역에 포함되는지 확인하려면 공식 지정 공고를 살펴봐야 합니다.

서울시 부동산정보광장에서는 토지거래허가구역 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

서울시 및 해당 자치구의 고시·공고에서는 지정 대상과 기간, 적용 범위를 확인할 수 있습니다.

경기도 지역이라면 경기도와 해당 시·군의 지정 공고를 확인하는 것이 좋습니다.

실제 계약을 진행하기 전에는 관할 시·군·구의 토지거래허가 담당 부서에 대상 여부를 문의할 필요가 있습니다.

특히 2026년 12월 31일 전후로 거래할 계획이라면 새롭게 발표되는 연장·변경·해제 공고와 시행일을 확인해야 합니다.

✓ 연말까지 확인해야 할 5가지

첫 번째는 토지거래허가구역 지정기간입니다.

2026년 12월 31일 만료 예정이라는 사실과 실제 연장 여부를 구분해야 합니다.

두 번째는 규제 적용 범위입니다.

서울 전역이 유지되는지, 일부 지역이 조정되는지 공식 공고를 확인해야 합니다.

세 번째는 실거주 의무입니다.

매수하려는 주택에 어떤 이용 의무가 적용되는지 확인해야 합니다.

네 번째는 기존 임차인 여부입니다.

세입자가 있는 주택이라면 임대차 종료일과 실거주 유예 적용 가능성을 확인해야 합니다.

다섯 번째는 대출과 잔금 계획입니다.

허가 가능 여부와 별개로 실제 대출한도와 자기자본을 계산해야 합니다.

✓ 토허제 연장과 해제, 실수요자는 어떻게 대응해야 할까?

2026년 10월 13일 현재 보도된 내용을 기준으로 서울 전역 토지거래허가구역의 연장이나 일부 해제는 확정된 결정이 아닙니다.

정부는 시장 상황을 살펴보겠다는 입장을 밝혔으며, 서울 전역 유지와 범위 조정, 수도권 일부 지역 확대 등 여러 의견이 제기되고 있습니다.

따라서 연말에 토지거래허가구역이 해제될 것이라는 기대만으로 매매계약을 서두르는 것은 주의해야 합니다.

반대로 무조건 연장될 것이라고 가정해 거래를 포기할 필요도 없습니다.

중요한 것은 현재 적용되는 규제와 실제 계약 시점에 적용될 규제를 구분하는 것입니다.

서울 아파트 매수를 검토한다면 관심 단지의 최근 실거래가격과 자금조달 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

세입자가 있는 주택이라면 실거주 의무와 기존 임대차계약의 관계도 살펴봐야 합니다.

2026년 연말 토지거래허가구역 관련 결정은 서울 아파트 매매시장에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다.

하지만 최종적인 매수 판단은 규제 해제 기대감보다 실제 거래가격과 거주계획, 대출 가능금액, 공식 지정 공고를 기준으로 하는 것이 바람직합니다.