계약갱신청구권이란? 전세 2년 더 살 수 있는 권리｜신청 기간부터 보증금 5% 인상 제한까지 총정리

전세 계약 만료일이 다가오면 가장 먼저 고민되는 것이 있습니다.

“집주인이 나가라고 하면 반드시 이사해야 할까?”

“지금 살고 있는 집에서 2년 더 거주할 수는 없을까?”

이럴 때 알아두어야 할 제도가 바로 계약갱신청구권입니다.

계약갱신청구권은 임차인이 일정한 요건을 충족하면 기존 임대차계약을 한 번 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 법적 권리입니다.

하지만 아무 때나 신청할 수 있는 것은 아니며, 집주인이 정당한 사유로 갱신을 거절할 수도 있습니다.

이번 글에서는 계약갱신청구권의 의미부터 행사 기간, 전세보증금 인상 제한, 집주인의 실거주 문제, 신청 방법까지 쉽게 정리했습니다.

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✓ 1. 계약갱신청구권이란 무엇일까?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 임차인의 권리입니다.

임차인이 법에서 정한 기간에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

핵심 내용은 다음과 같습니다.

① 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있습니다.

② 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.

③ 기존 계약조건은 원칙적으로 유지됩니다.

④ 보증금과 월세 증액에는 법정 제한이 적용됩니다.

예를 들어 최초 전세 계약기간이 2년이고 계약갱신청구권을 행사해 갱신된다면, 일반적으로 총 4년의 거주기간을 확보할 수 있습니다.

다만 무조건 4년 거주를 보장하는 것은 아닙니다. 법에서 정한 갱신 거절 사유가 있으면 계약갱신이 거절될 수 있습니다.

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✓ 2. 계약갱신청구권은 언제 행사해야 할까?

가장 중요한 것은 신청 시기입니다.

일반적으로 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다.

예를 들어 전세 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 기간에 갱신 의사를 전달해야 합니다.

정확한 기한은 날짜 계산과 상대방에게 통지가 도달한 시점을 고려해야 하므로 마지막 날까지 기다리지 않는 것이 안전합니다.

특히 문자메시지를 보냈더라도 상대방에게 도달했는지 확인할 수 있어야 합니다.

가능하다면 기간이 시작된 뒤 여유 있게 통보하는 것이 좋습니다.

※ 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에는 위 6개월~2개월 규정이 적용됩니다. 그 이전 계약의 특수한 경우에는 경과규정을 별도로 확인해야 합니다.

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✓ 3. 계약갱신청구권 신청 방법

계약갱신청구권은 반드시 주민센터를 방문하거나 별도의 정부 사이트에서 신청해야 하는 제도는 아닙니다.

임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.

일반적으로 활용할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

① 문자메시지

② 카카오톡 등 메시지

③ 이메일

④ 내용증명 우편

⑤ 직접 대화 후 서면으로 확인

법에서 특정한 한 가지 방식만 요구하는 것은 아니지만, 나중에 분쟁이 발생할 수 있으므로 기록이 남는 방법을 권장합니다.

특히 단순히 “계속 살고 싶습니다”라고 말하기보다는 계약갱신요구권을 행사한다는 내용을 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

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✓ 4. 집주인에게 보내는 계약갱신청구권 문자 예시

다음 문구를 상황에 맞게 수정해 사용할 수 있습니다.

[계약갱신청구권 행사 문자 예시]

안녕하세요.

현재 거주 중인 ○○아파트 ○동 ○호 임차인입니다.

기존 전세계약의 만료일은 ○○년 ○월 ○일입니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 2년 더 갱신하고자 합니다.

계약갱신 의사를 전달드리니 확인 부탁드립니다.

감사합니다.

문자를 보낸 뒤에는 발송 내역과 상대방의 답변을 보관하는 것이 좋습니다.

상대방이 통지를 받았는지 불분명하거나 분쟁 가능성이 있다면 내용증명 등 추가적인 증거 확보 방법을 검토할 수 있습니다.

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✓ 5. 전세보증금은 얼마나 올릴 수 있을까?

계약갱신청구권을 행사하면 집주인이 보증금을 무조건 원하는 만큼 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법상 증액 제한이 적용되며, 일반적으로 기존 보증금 또는 차임의 5%를 초과하는 증액청구는 제한됩니다.

예를 들어 전세보증금이 2억 원이라면 다음과 같습니다.

기존 전세보증금 : 2억 원

5% 증액금액 : 1,000만 원

증액 후 보증금 : 2억 1,000만 원

다만 5%는 집주인이 반드시 올릴 수 있는 금액이 아닙니다.

경제 사정 등의 변동에 따라 증액청구가 정당한지 판단해야 하며, 임대인과 임차인이 협의할 수 있습니다.

또한 지역 조례에 따라 증액 상한이 더 낮게 정해질 수 있습니다.

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✓ 6. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우

계약갱신청구권이 있다고 해서 모든 경우에 계약이 연장되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다.

대표적인 경우는 다음과 같습니다.

① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우

④ 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

⑤ 법에서 정한 철거 또는 재건축 사유가 있는 경우

⑥ 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

⑦ 그 밖에 법에서 정한 중대한 계약 위반 사유가 있는 경우

단순히 집주인이 새로운 세입자를 받고 싶다는 이유만으로 정당한 갱신 거절 사유가 되는 것은 아닙니다.

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✓ 7. 집주인이 직접 살겠다고 하면 나가야 할까?

계약갱신청구권과 관련해 분쟁이 많이 발생하는 부분입니다.

주택임대차보호법에서는 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 집주인이 실제로 거주하려는 정당한 사유가 있다면 임차인의 계약갱신요구가 거절될 수 있습니다.

하지만 단순히 실거주를 주장했다고 해서 모든 분쟁에서 자동으로 정당성이 인정되는 것은 아닙니다.

실제 거주 의사와 관련된 구체적인 사정이 중요할 수 있습니다.

또한 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 법정 기간에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

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✓ 8. 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 세입자를 받았다면?

집주인이 본인 또는 가족의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데 실제로는 다른 세입자와 임대차계약을 체결했다면 어떻게 될까요?

법에서는 일정한 요건을 충족할 경우 임대인의 손해배상책임을 규정하고 있습니다.

임차인이 갱신했더라면 거주했을 기간이 끝나기 전에 집주인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우가 대표적입니다.

손해배상액은 당사자 간 별도의 예정 합의가 없다면 법에서 정한 여러 계산금액 중 큰 금액을 기준으로 산정합니다.

다만 모든 제3자 임대가 곧바로 손해배상으로 이어지는 것은 아닙니다.

실거주하지 못한 정당한 사유가 있는지 등 개별 사정을 확인해야 합니다.

분쟁이 발생했다면 문자와 통화기록, 갱신 거절 통지 등 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다.

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✓ 9. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 무엇이 다를까?

두 제도는 비슷해 보이지만 차이가 있습니다.

계약갱신청구권

임차인이 법정 기간에 갱신을 요구하는 권리입니다.

원칙적으로 1회 행사할 수 있으며 갱신기간은 2년입니다.

묵시적 갱신

임대인과 임차인이 법에서 정한 기간에 갱신 거절이나 계약조건 변경 등에 관한 통지를 하지 않아 종전 조건으로 계약이 갱신되는 경우입니다.

묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다고 해서 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다.

따라서 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권을 행사할 기회가 남아 있을 수 있습니다.

다만 이미 계약갱신청구권을 행사한 사실이 있는지, 계약을 어떤 방식으로 갱신했는지는 실제 기록을 통해 확인해야 합니다.

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✓ 10. 계약갱신 후 2년을 채우지 않고 이사할 수 있을까?

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 임차인이 반드시 2년을 모두 거주해야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차의 해지에 관하여 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다.

따라서 임차인은 갱신된 계약을 해지하겠다고 통지할 수 있습니다.

다만 해지의 효력은 원칙적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

예를 들어 임차인이 계약갱신 후 이사를 결정했다면 집주인에게 해지 의사를 전달하고 통지가 도달한 날짜를 기록해 두는 것이 좋습니다.

보증금 반환일과 이사 일정은 해지 효력 발생 시점 등을 고려해 협의해야 합니다.

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✓ 11. 계약갱신 시 계약서를 다시 작성해야 할까?

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 반드시 새로운 계약서를 작성해야만 갱신의 효력이 발생하는 것은 아닙니다.

다만 보증금이 변경되거나 계약조건을 조정했다면 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

확인할 사항

① 기존 계약의 만료일

② 갱신되는 계약기간

③ 변경된 보증금이나 월세

④ 계약갱신청구권 행사 여부

⑤ 임대인과 임차인의 인적사항

⑥ 기존 계약의 특약사항 유지 여부

특히 보증금이 증액되었다면 증액분에 대한 확정일자와 우선변제권 문제를 확인해야 합니다.

기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 주민등록과 점유 상태도 주의해서 관리해야 합니다.

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✓ 12. 계약갱신청구권 관련 분쟁은 어디에 문의할까?

집주인이 정당한 이유 없이 갱신을 거절하거나 보증금 인상 문제로 갈등이 발생했다면 전문기관의 도움을 받을 수 있습니다.

① 주택임대차분쟁조정위원회

임대차계약 갱신, 보증금 반환, 차임 증감 등 관련 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다.

대한법률구조공단
https://www.klac.or.kr

② 대한법률구조공단

법률상담과 법률구조 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

전화 : 국번 없이 132

③ 국가법령정보센터

주택임대차보호법의 현행 조문을 직접 확인할 수 있습니다.

https://www.law.go.kr

관련 법령 : 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조

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✓ 13. 자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권을 행사하면 무조건 4년 살 수 있나요?

아닙니다. 최초 2년 계약 후 한 번 더 2년을 갱신할 수 있는 권리이지만, 법에서 정한 정당한 갱신 거절 사유가 있다면 연장이 거절될 수 있습니다.

Q. 집주인이 바뀌어도 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?

소유자가 변경되었다는 이유만으로 계약갱신청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자의 실거주 여부와 소유권 취득 시점 등 구체적인 상황에 따라 분쟁이 발생할 수 있습니다.

Q. 전세보증금을 5%보다 많이 올려달라고 하면 어떻게 하나요?

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 법정 증액 제한을 확인해야 합니다. 5%는 무조건적인 인상 권리가 아니며, 구체적인 증액청구의 정당성도 검토해야 합니다.

Q. 계약갱신청구권을 이미 한 번 사용했는데 다시 신청할 수 있나요?

법정 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회만 행사할 수 있습니다. 다만 임대인과 합의해 추가로 재계약하는 것은 가능합니다.

Q. 문자로 계약갱신청구권을 행사해도 되나요?

가능합니다. 다만 임대인에게 의사가 도달했는지 확인할 수 있도록 문자 발송 내역과 답변을 보관하는 것이 좋습니다.

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✓ 14. 계약갱신청구권 최종 체크리스트

□ 전세 계약 만료일을 확인했나요?

□ 갱신요구 기간인 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기한을 확인했나요?

□ 계약갱신청구권을 이전에 행사한 적이 있는지 확인했나요?

□ 집주인에게 갱신 의사를 명확하게 전달했나요?

□ 문자나 내용증명 등 증거를 보관했나요?

□ 보증금 증액이 법정 제한을 준수하는지 확인했나요?

□ 집주인의 갱신 거절 사유가 법에 해당하는지 확인했나요?

□ 보증금 증액 시 확정일자 등 권리보호 사항을 확인했나요?

□ 갱신 후 이사할 경우 해지 통지와 3개월 규정을 확인했나요?

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✓ 마무리

계약갱신청구권은 전세 세입자가 안정적으로 거주할 수 있도록 마련된 중요한 권리입니다.

가장 먼저 기억해야 할 것은 세 가지입니다.

첫째, 계약갱신청구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있으며 갱신기간은 2년입니다.

둘째, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 기간에 갱신 의사를 전달해야 합니다.

셋째, 보증금 인상에는 원칙적으로 5% 상한이 적용되지만 집주인에게 법정 갱신 거절 사유가 있다면 계약이 연장되지 않을 수 있습니다.

전세 계약 만료가 다가오고 있다면 먼저 계약서의 만료일을 확인하고, 갱신 의사를 문자 등 기록이 남는 방법으로 전달하는 것이 좋습니다.

특히 집주인의 실거주 주장이나 보증금 증액 문제로 의견이 다르다면 계약 만료 전에 관련 법령과 상담기관을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

※ 본 글은 2026년 10월 기준 주택임대차보호법의 일반적인 내용을 정리한 정보성 자료입니다. 실제 계약의 갱신 가능 여부와 거절 사유, 보증금 증액 및 해지 효력은 계약 체결 시점과 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생한 경우 법률 전문가 또는 주택임대차분쟁조정위원회의 상담을 권장합니다.

법률 핵심 내용은 2026년 시행 「주택임대차보호법」 제6조 및 제6조의3, 법무부의 주택임대차 표준계약서 안내와 대조했습니다.