근저당권이란? 전세보증금보다 무서운 이유 총정리
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핵심요약
전세계약을 할 때 많은 사람들이 집 상태나 위치만 확인합니다.
하지만 진짜 중요한 것은 근저당권입니다.
근저당권이 과도하게 설정된 집은 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.
실제로 깡통전세와 전세사기 피해 사례 대부분에서 근저당 문제가 발견됩니다.
오늘은 근저당권이 무엇인지, 왜 위험한지, 계약 전에 어떻게 확인해야 하는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
왜 근저당권이 중요한가? (WHY)
집주인이 은행에서 대출을 받을 때 부동산을 담보로 제공하는 경우가 많습니다.
이때 설정되는 권리가 근저당권입니다.
문제는 집이 경매로 넘어갈 경우입니다.
은행은 대부분 임차인보다 먼저 돈을 받게 됩니다.
즉 근저당이 많을수록 임차인이 받을 수 있는 돈은 줄어들 수 있습니다.
누가 반드시 알아야 할까? (WHO)
- 전세 계약 예정자
- 월세 계약 예정자
- 사회초년생
- 신혼부부
- 전세대출 이용자
- 갭투자 물건 계약 예정자
근저당권이란? (WHAT)
쉽게 말하면
"은행이 집에 설정한 담보권"
입니다.
집주인이 돈을 갚지 못하면 은행은 해당 부동산을 경매로 넘겨 대출금을 회수할 수 있습니다.
언제 확인해야 할까? (WHEN)
반드시 아래 시점에 확인해야 합니다.
① 계약 전
② 계약 당일
③ 잔금 지급 직전
어디서 확인할 수 있을까? (WHERE)
인터넷등기소에서 확인 가능합니다.
인터넷등기소
근저당권은 어떻게 확인할까? (HOW)
1단계
등기부등본 발급
2단계
을구 확인
3단계
근저당권 설정 금액 확인
4단계
채권최고액 확인
5단계
주변 시세와 비교
채권최고액이 중요한 이유
많은 사람들이 실제 대출금만 확인합니다.
하지만 등기부등본에는 보통 채권최고액이 표시됩니다.
예를 들어
채권최고액
1억 3천만 원
이라면 실제 대출금은 약 1억 원 정도일 가능성이 있습니다.
은행은 여유분까지 포함해 설정하기 때문입니다.
가장 쉬운 위험도 계산법
집 시세
－ 근저당
－ 선순위 권리
=
실질 안전금액
실질 안전금액보다 전세보증금이 높다면 위험할 수 있습니다.
실제 사례
김씨는 시세 3억 원 아파트에 전세 2억 원으로 계약했습니다.
나중에 확인해 보니 근저당이 1억 8천만 원 설정되어 있었습니다.
결국 집이 경매로 넘어갔고 은행이 먼저 배당을 받으면서 보증금 회수에 어려움을 겪었습니다.
근저당이 있다고 무조건 위험할까?
아닙니다.
중요한 것은 비율입니다.
예를 들어
집 시세
5억 원
근저당
5천만 원
이라면 상대적으로 위험이 낮을 수 있습니다.
반대로
집 시세
2억 원
근저당
1억 5천만 원
이라면 매우 주의해야 합니다.
계약 전 체크리스트
□ 등기부등본 확인
□ 근저당 확인
□ 채권최고액 확인
□ 실거래가 확인
□ 전세보증금 비교
□ 선순위 권리 확인
□ 보증보험 가입 가능 여부 확인
위험 신호
다음 중 하나라도 해당하면 주의가 필요합니다.
□ 집 시세 대비 근저당 과다
□ 다수의 근저당 설정
□ 압류 존재
□ 가압류 존재
□ 보증보험 가입 불가
□ 경매개시결정 존재
도움이 되는 사이트
인터넷등기소
국토교통부 실거래가 공개시스템
주택도시보증공사(HUG)
사람들이 가장 많이 하는 실수
집주인 말만 믿기
근저당 금액 계산 안 하기
채권최고액 의미 모르기
계약 당일 재확인 안 하기
주의사항
근저당은 계약 이후에도 추가로 설정될 수 있습니다.
따라서 계약 전뿐 아니라 계약 당일과 잔금 지급 직전에도 반드시 재확인해야 합니다.
마무리
근저당권은 전세보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야 하는 핵심 정보입니다.
특히 깡통전세와 전세사기 피해를 예방하려면 등기부등본 을구 확인이 필수입니다.
전세계약을 앞두고 있다면 오늘 바로 근저당부터 확인해 보시기 바랍니다.
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근저당권, 근저당, 등기부등본, 전세사기, 깡통전세, 전세보증금, 채권최고액, 전세계약, 전세체크리스트, 부동산상식
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