깡통전세란? 계약 전에 꼭 확인해야 하는 체크리스트 총정리
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핵심요약
전세 계약을 했는데 집값보다 대출이 많거나 보증금을 돌려받기 어려운 집이라면 어떻게 될까요?
이런 상황을 흔히 깡통전세라고 부릅니다.
최근 전세사기 피해가 늘어나면서 깡통전세에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
계약 전 몇 가지만 확인해도 피해 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
오늘은 깡통전세가 무엇인지, 어떻게 확인하는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
왜 깡통전세가 위험할까? (WHY)
집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 결국 집을 팔거나 경매를 진행해야 합니다.
그런데 집값보다
- 대출이 많거나
- 선순위 채권이 많거나
- 전세보증금이 과도하게 높다면
보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다.
그래서 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.
누가 꼭 확인해야 할까? (WHO)
- 전세 계약 예정자
- 사회초년생
- 신혼부부
- 대학생
- 전세대출 이용 예정자
- 보증금이 큰 임차인
깡통전세란 무엇인가? (WHAT)
쉽게 말하면
"집값보다 빚이 많아 보증금 반환 위험이 큰 집"
입니다.
예를 들어
집 시세
2억 원
근저당
1억 5천만 원
전세보증금
8천만 원
총 채무
2억 3천만 원
이 경우 집값보다 채무가 많아 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
언제 확인해야 할까? (WHEN)
반드시 계약 전 확인해야 합니다.
계약서에 도장을 찍은 후에는 위험을 줄이기 어렵습니다.
어디서 확인할 수 있을까? (WHERE)
등기부등본
근저당 확인
국토교통부 실거래가 공개시스템
주변 시세 확인
부동산 중개업소
권리관계 확인
전세보증금 반환보증
가입 가능 여부 확인
깡통전세 확인 방법 (HOW)
1단계
등기부등본 발급
2단계
근저당 금액 확인
3단계
실거래가 조회
4단계
전세보증금 비교
5단계
총 채무 계산
6단계
보증보험 가입 가능 여부 확인
가장 쉬운 계산 방법
집 시세
－ 근저당
－ 선순위 채권
=
실질 안전금액
실질 안전금액보다 전세보증금이 높다면 위험할 수 있습니다.
실제 사례
김씨는 시세 2억 원 아파트에 전세 1억 8천만 원으로 계약했습니다.
하지만 등기부등본을 확인하지 않았습니다.
알고 보니 근저당이 1억 2천만 원 설정되어 있었습니다.
결국 집이 경매로 넘어가면서 보증금 대부분을 돌려받지 못했습니다.
계약 전 체크리스트
□ 등기부등본 확인
□ 근저당 확인
□ 압류 여부 확인
□ 실거래가 확인
□ 전세보증금 적정성 확인
□ 전세보증금 반환보증 가능 여부 확인
□ 집주인 체납 여부 확인
□ 공인중개사 설명 확인
도움이 되는 사이트
국토교통부 실거래가 공개시스템
인터넷등기소
주택도시보증공사(HUG)
사람들이 가장 많이 하는 실수
시세 확인 안 하기
등기부등본 안 보기
중개사 말만 믿기
보증보험 가입 확인 안 하기
주의사항
깡통전세는 계약 후 발견하면 대응이 매우 어렵습니다.
따라서 반드시 계약 전 확인해야 하며 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
깡통전세는 운이 아니라 정보 부족에서 발생하는 경우가 많습니다.
계약 전에 조금만 확인해도 수천만 원에서 수억 원의 피해를 예방할 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 오늘 소개한 체크리스트부터 확인해 보시기 바랍니다.
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