서울 토지거래허가 신청 9월 3,678건 반등｜강북·서남권 2%대 상승, 아파트 매수 전 확인할것

2026년 9월 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수가 5개월 만에 증가세로 돌아섰습니다.

서울시가 10월 15일 공개한 자료를 인용한 보도에 따르면 9월 신규 신청은 3,678건으로 전월보다 24.1% 증가했습니다.

특히 강북권과 서남권의 신청가격 상승률이 각각 2%를 넘으면서 서울 외곽 아파트 시장에 대한 관심도 커지고 있습니다.

하지만 신청 건수가 증가했다고 해서 서울 아파트 거래가 완전히 회복됐거나 모든 지역의 집값이 같은 폭으로 올랐다고 볼 수는 없습니다.

토지거래허가 신청가격과 실제 매매계약의 실거래가격은 구분해야 하기 때문입니다.

이번 글에서는 서울시가 공개한 신청 건수와 권역별 가격 변화를 살펴보고, 무주택자와 실수요자가 아파트 매수 전에 확인해야 할 사항을 정리했습니다.

✓ 서울 토지거래허가 신청 3,678건, 얼마나 증가했을까?

2026년 9월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 3,678건입니다.

전월인 8월의 2,963건보다 715건 증가했습니다.

증가율은 약 24.1%입니다.

2026년 4월 8,896건을 기록한 이후 4개월 연속 감소하다가 9월에 증가세로 전환한 것입니다.

다만 9월 신청 건수는 4월의 약 41.3% 수준입니다.

신청량이 반등했지만 연중 최고 수준과 비교하면 여전히 큰 차이가 있습니다.

따라서 이번 통계는 거래 신청이 감소세에서 증가세로 전환했다는 의미로 이해하는 것이 적절합니다.

한 달의 증가만으로 서울 아파트 시장 전체가 본격적인 회복 국면에 들어섰다고 단정하기는 어렵습니다.

✓ 토지거래허가 신청과 실제 아파트 거래는 다르다

토지거래허가구역에서 허가 대상 아파트를 매수하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다.

서울시는 허가 신청부터 실제 주택 매매계약까지 발생하는 정보 공백을 줄이기 위해 신청 현황을 공개하고 있습니다.

하지만 허가 신청이 접수됐다고 해서 매매계약이 모두 완료됐다는 의미는 아닙니다.

허가 심사와 계약 체결, 거래신고 등의 절차가 별도로 진행되기 때문입니다.

또한 신청 당시 기재한 가격이 최종 실거래가격과 반드시 일치하는 것도 아닙니다.

따라서 시장을 분석할 때는 세 가지를 구분하는 것이 좋습니다.

토지거래허가 신청 건수는 매수 의향과 거래 절차의 진행 상황을 살펴보는 참고지표입니다.

허가 처리 현황은 접수된 신청의 행정 처리 상황을 보여줍니다.

실거래가격은 실제 체결되고 신고된 매매계약을 기준으로 확인하는 자료입니다.

아파트 매수자는 신청가격 상승률만 확인하지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 관심 단지의 실제 거래가격도 비교해야 합니다.

✓ 누적 신청 5만9,619건, 처리율 97.6%의 의미

보도에 따르면 서울 전역 토지거래허가구역 지정이 시행된 2025년 10월 20일부터 2026년 9월 말까지 누적 신청 건수는 5만9,619건입니다.

이 가운데 5만8,170건이 처리됐습니다.

처리율은 약 97.6%입니다.

계산상 처리되지 않은 신청은 1,449건입니다.

다만 처리됐다는 사실이 모두 허가됐다는 의미는 아닙니다.

처리 건수에는 행정적으로 절차가 마무리된 신청이 포함될 수 있으므로 허가와 불허가 등의 구체적인 구분은 별도 자료를 확인해야 합니다.

따라서 처리율 97.6%를 아파트 매수 허가 성공률로 이해해서는 안 됩니다.

✓ 강남3구·용산구 신청 건수 51.5% 증가

2026년 9월에는 서울의 4개 권역 모두 토지거래허가 신청 건수가 증가했습니다.

특히 강남3구와 용산구의 증가율이 가장 높았습니다.

8월 355건에서 9월 538건으로 183건 늘었습니다.

증가율은 약 51.5%입니다.

서남권은 전월보다 30.4%, 한강벨트는 29.2% 증가했습니다.

강북권은 13.0% 증가했습니다.

여기서 주의할 점은 증가율이 가장 높은 지역과 신청 건수가 가장 많은 지역은 다르다는 것입니다.

강남3구와 용산구는 증가율이 가장 높았지만 신청 건수 자체는 강북권이 더 많았습니다.

거래가 적었던 지역에서 신청이 늘어나면 증가율이 크게 나타날 수 있으므로 증가율과 절대 건수를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

✓ 강북권 신청 1,646건, 서울에서 가장 많았다

2026년 9월 강북권의 토지거래허가 신청 건수는 1,646건입니다.

서울 전체 3,678건 가운데 약 44.8%를 차지합니다.

서울의 4개 권역 가운데 가장 높은 비중입니다.

강북권 신청 비중은 4월 40.7%에서 8월 49.2%까지 상승했습니다.

하지만 9월에는 44.8%로 낮아졌습니다.

전월 대비 4.4%포인트 감소한 것입니다.

이는 강북권의 신청 건수가 줄었다는 의미가 아닙니다.

강북권 신청 건수도 증가했지만 다른 권역의 신청이 상대적으로 더 빠르게 늘어나면서 전체에서 차지하는 비중이 낮아진 것입니다.

이처럼 비중 변화와 실제 건수 변화를 구분해야 시장 흐름을 정확하게 이해할 수 있습니다.

✓ 서울 권역별 토허 신청 비중은?

2026년 9월 서울 아파트 토지거래허가 신청 비중은 다음과 같습니다.

강북권 44.8%

한강벨트 21.2%

서남권 19.5%

강남3구·용산구 14.6%

네 권역의 비중을 합하면 반올림 기준 약 100.1%입니다.

이는 소수점 첫째 자리까지 표시하는 과정에서 발생한 차이입니다.

강북권이 전체 신청의 약 45%를 차지한 만큼 중저가 아파트가 분포한 지역의 매수 움직임을 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 서울시가 사용하는 권역 구분과 일반적으로 말하는 강북·강남의 지리적 구분이 완전히 같다고 생각해서는 안 됩니다.

구체적인 자치구 구성은 서울시의 해당 월 통계자료를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

✓ 서울 아파트 토허 신청가격 1.43% 상승

2026년 9월 서울 전체 아파트의 토지거래허가 신청가격은 전월보다 1.43% 상승한 것으로 집계됐습니다.

하지만 권역별로는 차이가 컸습니다.

강남3구·용산구는 -0.32%로 하락했습니다.

한강벨트는 0.19% 상승했습니다.

강북권은 2.07% 상승했습니다.

서남권은 2.45% 상승했습니다.

강북권과 서남권의 상승률이 서울 전체 평균보다 높게 나타난 것입니다.

다만 이 수치는 서울시가 집계한 토지거래허가 신청가격의 변동률입니다.

한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 매매가격지수나 국토교통부 실거래가격 상승률과 같은 지표로 이해해서는 안 됩니다.

신청된 주택의 면적과 가격대, 단지 구성이 달라져도 전체 평균에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 강북권 신청가격이 2.07% 상승했다는 사실만으로 강북권 모든 아파트의 실제 시세가 한 달 동안 2.07% 올랐다고 판단할 수는 없습니다.

✓ 서남권 2.45% 상승, 실제 매수 판단은 어떻게 해야 할까?

9월 신청가격 상승률이 가장 높았던 권역은 서남권입니다.

전월 대비 2.45% 상승했습니다.

서울시는 상대적으로 대출 접근성이 높은 중저가 주택을 중심으로 실수요가 유입된 영향이 있을 수 있다고 분석했습니다.

그러나 이러한 설명은 신청가격 변화에 대한 분석이지 개별 아파트 가격 상승의 확정적인 원인을 의미하지는 않습니다.

실제 매수를 검토한다면 관심 단지의 최근 거래를 확인해야 합니다.

예를 들어 같은 단지의 전용면적 59㎡ 아파트가 최근 6억5,000만원에 거래됐다고 가정하겠습니다.

매도자가 7억원을 요구한다면 최근 거래가격과 5,000만원 차이가 발생합니다.

이때 단순히 서남권 신청가격이 상승했다는 이유만으로 7억원이 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

층수와 향, 내부 수리 상태, 최근 거래 시점, 동일 면적의 다른 거래를 함께 확인해야 합니다.

특히 최근 거래가 한두 건에 불과한 단지는 평균가격만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

✓ 강남3구·용산구는 신청 증가에도 가격 하락

강남3구와 용산구는 신청 건수가 51.5% 증가했지만 신청가격은 0.32% 하락했습니다.

신청 건수 증가와 가격 상승이 반드시 함께 나타나는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다.

매수자와 매도자 사이의 가격 협상이 진행되면서 신청 건수가 늘어날 수도 있습니다.

또 상대적으로 가격이 낮은 주택의 신청 비중이 증가해 평균 신청가격이 달라졌을 가능성도 있습니다.

다만 이번 자료만으로 어느 요인이 결정적으로 작용했는지는 확정하기 어렵습니다.

고가 아파트를 검토하는 실수요자라면 권역 전체의 평균 변동률보다 해당 단지의 최근 실거래가격과 매물 수준을 비교하는 것이 중요합니다.

✓ 세입자가 있는 아파트 실거주 유예 신청도 증가

2026년 9월에는 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 신청도 증가했습니다.

서울시 집계에 따르면 9월 유예 신청은 198건입니다.

전월 대비 45.6% 증가한 수치입니다.

전체 토지거래허가 신청에서 차지하는 비중도 8월 4.6%에서 9월 5.4%로 높아졌습니다.

다만 유예 신청이 증가했다고 해서 세입자가 있는 모든 아파트를 자유롭게 매수할 수 있게 됐다는 의미는 아닙니다.

유예 적용에는 별도의 요건이 있으며 허가 여부도 개별적으로 판단해야 합니다.

따라서 기존 임차인이 거주하는 아파트를 매수하려면 계약 전에 관할 구청에 허가 및 실거주 유예 가능 여부를 확인해야 합니다.

✓ 실거주 유예 신청은 어느 지역에서 많았을까?

2026년 9월 실거주 유예 신청 198건의 권역별 현황은 다음과 같습니다.

한강벨트 69건

강북권 68건

강남3구·용산구 40건

서남권 21건

합계는 198건입니다.

한강벨트와 강북권에서 각각 60건 이상의 신청이 접수됐습니다.

하지만 신청 건수가 많다고 해서 해당 지역의 유예 승인 가능성이 높다는 의미는 아닙니다.

유예 신청은 신청인의 주택 보유 여부와 기존 임대차계약, 입주계획 등 법령에서 정한 요건에 따라 판단해야 합니다.

✓ 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지

보도에 따르면 실거주 의무 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지 연장됐습니다.

또한 2026년 10월 시행된 부동산 거래신고법 시행령 개정에 따라 일정 요건을 충족하면 임대차 갱신계약 기간까지 실거주 의무를 유예받을 수 있는 제도가 적용되는 것으로 설명됐습니다.

여기서 구분해야 할 부분은 신청기한과 실제 입주 유예기간입니다.

2027년 12월 31일은 보도에서 제시된 유예 신청기한이지 모든 매수자가 그날까지 입주를 미룰 수 있다는 의미는 아닙니다.

또한 임대차 갱신계약이 존재한다고 해서 자동으로 유예가 허용되는 것도 아닙니다.

실제 적용 대상과 갱신계약의 인정 범위, 입주해야 하는 시점은 개정 시행령과 관련 행정기준, 관할 구청의 안내를 확인해야 합니다.

특히 세입자가 있는 주택은 매매계약 체결 전에 기존 임대차계약서와 갱신 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

✓ 서울 토허제 연장 여부도 함께 확인해야 한다

서울 전역에 적용된 토지거래허가구역은 2026년 연말 지정기간 만료를 앞두고 있습니다.

제공된 보도에 따르면 서울 전역과 경기 일부 지역의 관련 지정기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

다만 만료 예정이라는 사실만으로 규제가 자동 해제된다고 판단해서는 안 됩니다.

정부와 관계기관이 지정기간을 연장하거나 일부 지역의 범위를 조정할 가능성이 있기 때문입니다.

또한 별도의 공고로 지정된 토지거래허가구역은 적용기간이 다를 수 있습니다.

따라서 아파트 매수를 계획한다면 실제 계약 시점에 적용되는 지정 공고를 확인해야 합니다.

특히 연말이나 2027년 초에 매매계약을 진행할 예정이라면 연장·해제·변경 공고와 시행일을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

✓ 서울 외곽 아파트 매수 전 대출부터 확인해야 하는 이유

서울시가 강북권과 서남권의 신청가격 상승 배경으로 중저가 주택의 실수요 유입 가능성을 언급한 만큼 대출 여건도 중요한 변수입니다.

하지만 중저가 아파트라고 해서 누구나 원하는 금액을 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어 매매가격이 7억원인 아파트를 구입한다고 가정하겠습니다.

자기자본이 3억원이고 나머지 4억원을 대출로 마련할 계획이라면 실제 대출 가능금액을 먼저 확인해야 합니다.

주택담보대출은 소득과 기존 부채, 주택 소재지, 규제지역 여부, LTV와 DSR 등에 따라 달라집니다.

토지거래허가를 받는다고 해서 대출이 자동 승인되는 것도 아닙니다.

또한 매매가격 외에 취득세와 중개보수, 등기비용, 이사비용 등이 추가로 발생합니다.

따라서 매수자는 계약금을 지급하기 전에 실제 대출 가능금액과 잔금 마련 계획을 확인하는 것이 좋습니다.

✓ 토지거래허가구역 아파트 계약 전 확인할 5가지

첫 번째는 허가 대상 여부입니다.

해당 아파트가 토지거래허가구역에 포함되는지, 거래에 허가가 필요한지 확인해야 합니다.

두 번째는 실제 거래가격입니다.

서울시의 신청가격 변동률과 국토교통부 실거래가 공개시스템의 개별 거래가격을 구분해야 합니다.

세 번째는 실거주 가능 여부입니다.

실거주 의무가 적용되는 거래라면 실제 입주할 수 있는지 확인해야 합니다.

네 번째는 기존 임차인 여부입니다.

세입자가 거주하는 주택이라면 임대차계약 종료일과 갱신 여부, 실거주 유예 가능성을 확인해야 합니다.

다섯 번째는 자금계획입니다.

대출 가능금액과 계약금, 잔금, 취득 관련 비용을 계산해야 합니다.

✓ 서울 토허 신청 반등, 실수요자는 어떻게 봐야 할까?

2026년 9월 서울 아파트 토지거래허가 신청은 3,678건으로 전월보다 24.1% 증가했습니다.

강남3구와 용산구의 신청 증가율이 가장 높았고, 강북권은 전체 신청 건수에서 가장 큰 비중을 차지했습니다.

신청가격은 강북권 2.07%, 서남권 2.45% 상승한 반면 강남3구와 용산구는 0.32% 하락했습니다.

이처럼 신청 건수와 신청가격의 흐름은 지역별로 다르게 나타났습니다.

하지만 한 달의 신청 증가만으로 서울 아파트 시장이 본격적인 상승세에 진입했다고 판단하기는 어렵습니다.

무주택자와 실수요자라면 시장 전체의 상승률보다 자신이 매수하려는 단지의 최근 실거래가격을 확인해야 합니다.

또 토지거래허가구역에서는 허가 대상 여부와 실거주 의무, 기존 임차인 문제를 함께 검토해야 합니다.

특히 2026년 연말에는 토지거래허가구역 지정기간에 관한 결정도 중요한 변수가 될 수 있습니다.

따라서 매수 시점을 결정할 때는 신청가격 상승률이나 규제 해제 기대감만 보지 말고 실제 거래가격과 대출 가능금액, 거주계획을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

최종 허가 대상과 실거주 유예 요건은 서울시 및 관할 구청의 공식 안내를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.