전세 계약을 앞두고 집을 보러 갔을 때 집주인이나 중개인에게 이런 말을 들어본 적 있으신가요?
“이 집은 워낙 인기가 많아서 오늘 계약해야 합니다.”
“근저당권이 있지만 잔금 받으면 바로 없애드릴게요.”
“전세보증보험은 누구나 가입할 수 있으니까 걱정하지 마세요.”
처음 전세 계약을 하는 사람이라면 이런 설명을 듣고 안심하기 쉽습니다.
하지만 아무리 친절하게 설명하더라도 중요한 내용은 반드시 서류로 확인해야 합니다.
전세사기는 계약 과정에서 거짓 정보를 제공하거나 중요한 사실을 숨기는 등 다양한 방식으로 발생할 수 있습니다.
특히 계약을 서두르게 하거나 보증금 반환에 영향을 주는 권리관계를 제대로 설명하지 않는다면 주의가 필요합니다.
물론 이런 말을 했다는 이유만으로 상대방을 전세사기범이라고 단정할 수는 없습니다.
정상적인 계약에서도 비슷한 표현을 사용하는 경우가 있기 때문입니다.
중요한 것은 말 자체보다 실제 사실관계와 계약조건이 일치하는지 확인하는 것입니다.
이번 글에서는 전세사기 피해 예방을 위해 주의해야 할 대표적인 말 10가지와 각각의 확인방법을 정리했습니다.
전세 계약을 처음 준비하는 사람도 쉽게 따라 할 수 있도록 등기부등본 확인부터 전세보증금 반환보증, 계약금 송금, 특약사항까지 차례대로 알아보겠습니다.
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✓ 1. “오늘 계약하지 않으면 다른 사람이 계약해요”
전세 계약을 서두르게 만드는 대표적인 말입니다.
실제로 인기 있는 매물은 빠르게 계약될 수 있습니다.
하지만 다른 사람이 계약하려고 한다는 이유만으로 중요한 서류 확인을 생략해서는 안 됩니다.
전세 계약에서는 집의 위치나 내부 상태보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 중요합니다.
계약 전에 확인해야 할 서류가 준비되지 않았다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
특히 계약금을 먼저 보내고 나중에 등기부등본을 확인하라는 제안에는 주의해야 합니다.
계약금 송금 전 확인사항
현재 소유자 확인
등기사항증명서 확인
근저당권과 압류 여부 확인
전세보증금과 주택가격 비교
계약 해제 및 계약금 반환 조건 확인
중요한 서류를 확인할 시간을 주지 않거나 계약금 송금을 지나치게 재촉한다면 신중하게 판단해야 합니다.
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✓ 2. “근저당권은 있지만 전혀 문제없어요”
전세 계약에서 반드시 확인해야 하는 권리 중 하나가 근저당권입니다.
근저당권은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 설정되는 경우가 많습니다.
등기부등본의 을구에서 확인할 수 있습니다.
예를 들어 주택가격이 3억 원이고 근저당권 채권최고액이 1억 5,000만 원이라고 가정하겠습니다.
여기에 새로운 세입자가 전세보증금 1억 7,000만 원으로 계약하려고 합니다.
채권최고액과 전세보증금을 단순히 합하면 3억 2,000만 원입니다.
물론 채권최고액이 실제 대출잔액과 같다는 뜻은 아닙니다.
하지만 주택가격에 비해 담보권과 보증금 부담이 크다면 보증금 회수 위험을 검토해야 합니다.
집주인이 대출을 잘 갚고 있다고 말하더라도 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
근저당권이 있다는 사실만으로 모든 전세 계약이 위험한 것은 아닙니다.
다만 선순위 담보권과 주택가격, 전세보증금을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
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✓ 3. “잔금 받으면 근저당권 바로 말소할게요”
기존 근저당권을 잔금일에 말소하기로 약정하는 거래도 있습니다.
문제는 말소하겠다는 약속만 믿고 실제 절차를 확인하지 않는 경우입니다.
예를 들어 집주인이 전세보증금으로 기존 대출을 상환하겠다고 설명할 수 있습니다.
이때는 대출 상환금액과 말소절차를 어떻게 진행할지 구체적으로 확인해야 합니다.
확인할 사항
기존 근저당권의 채권자
대출 상환 예정금액
잔금일 상환방법
근저당권 말소에 필요한 서류
말소등기 신청과 완료 확인방법
필요하다면 금융기관 및 등기 업무 담당자와 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
계약서에는 근저당권 말소와 관련한 조건을 구체적으로 작성해야 합니다.
단순히 “잔금 후 말소 예정”이라는 말만 듣고 보증금 전액을 지급하는 것은 위험할 수 있습니다.
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✓ 4. “집주인이 가족이라 대신 계약해도 됩니다”
전세 계약에서는 실제 계약 상대방이 정당한 임대 권한을 가지고 있는지 확인해야 합니다.
등기부등본에 기재된 소유자와 계약 상대방이 다르다면 이유를 확인해야 합니다.
예를 들어 집주인의 자녀가 부모를 대신하여 계약을 진행한다고 가정하겠습니다.
가족이라는 이유만으로 계약권한이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
대리계약이라면 위임장과 대리권의 범위, 소유자의 의사 등을 확인해야 합니다.
공동소유 부동산이라면 계약 체결에 필요한 권한과 동의 여부도 검토해야 합니다.
특히 보증금을 누구의 계좌로 송금해야 하는지 확인하는 것이 중요합니다.
집주인이 아닌 사람의 계좌로 송금을 요구한다면 정당한 수령권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
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✓ 5. “전세보증보험은 무조건 가입됩니다”
전세 계약을 앞둔 사람이라면 전세보증금 반환보증에 관심이 많을 것입니다.
반환보증은 일정한 요건에 따라 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 위험에 대비하는 제도입니다.
하지만 모든 전세주택이 반환보증에 가입할 수 있는 것은 아닙니다.
보증기관은 주택가격과 선순위 채권, 임대차계약 조건, 주택 유형 등 다양한 사항을 심사합니다.
따라서 집주인이나 중개인이 가입할 수 있다고 말하더라도 실제 보증기관의 기준을 확인해야 합니다.
HUG 주택도시보증공사
계약 전에는 해당 주택의 반환보증 가입 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.
또한 보증가입이 거절되는 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지 특약으로 협의할 수 있습니다.
다만 특약은 구체적인 조건과 기한, 계약금 반환방법 등을 명확하게 정해야 합니다.
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✓ 6. “시세가 계속 오르는 집이라 걱정할 필요 없어요”
주택가격이 앞으로 상승할 것이라는 설명만으로 전세 계약의 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
부동산 가격은 시장 상황에 따라 상승하거나 하락할 수 있습니다.
특히 전세보증금이 주택가격과 비슷한 수준이라면 가격 하락 시 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
이때 확인할 지표가 전세가율입니다.
전세가율은 주택가격 대비 전세보증금의 비율입니다.
계산방법
전세가율 = 전세보증금 ÷ 주택가격 × 100
예를 들어 주택가격이 2억 원이고 전세보증금이 1억 8,000만 원이라면 전세가율은 90%입니다.
이런 상황에서는 주택가격이 하락하거나 경매에서 낮은 가격에 매각될 경우 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.
다만 전세가율만으로 안전 여부를 확정할 수는 없습니다.
선순위 근저당권과 다른 임차인의 보증금, 세금 관련 권리 등도 함께 확인해야 합니다.
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✓ 7. “등기부등본은 깨끗하니까 안전합니다”
등기부등본에 근저당권이나 압류가 없다는 것은 중요한 확인사항입니다.
하지만 등기부등본이 깨끗하다는 이유만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
등기부등본에는 등기된 권리관계가 표시됩니다.
그러나 집주인의 모든 채무나 세금 체납, 다른 임차인의 보증금 등이 전부 표시되는 것은 아닙니다.
특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 권리순위가 중요합니다.
건물 전체가 하나의 소유권 등기 대상으로 되어 있는 경우가 많기 때문입니다.
따라서 다가구주택에서는 다른 임차인의 보증금 관련 정보와 선순위 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.
등기부등본 외에도 건축물대장과 주택가격, 반환보증 가입 가능성 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
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✓ 8. “세금 체납은 개인적인 문제라 알려줄 수 없어요”
임대인의 세금 체납 여부는 전세보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.
일정한 조세채권은 법률에서 정한 요건과 순위에 따라 임차인의 보증금보다 우선할 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 관련 제도를 활용하여 확인 가능한 정보를 살펴보는 것이 좋습니다.
미납국세와 미납지방세 열람제도는 법률에서 정한 요건에 따라 이용할 수 있습니다.
계약 체결 전후의 열람 가능 시점과 임대인 동의 필요 여부, 보증금액 요건 등은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
국세청 홈택스
정부24
세금 체납이 있다고 해서 모든 경우에 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.
하지만 확인을 피하거나 관련 자료를 제공하지 않는다면 계약을 신중하게 검토해야 합니다.
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✓ 9. “가계약금만 보내면 집을 잡아둘 수 있어요”
마음에 드는 집을 발견하면 가계약금을 먼저 보내라는 제안을 받을 수 있습니다.
문제는 가계약금이라는 이름만 믿고 쉽게 송금하는 경우입니다.
가계약금이라고 하더라도 계약의 주요 조건에 관한 합의가 이루어졌다면 법적으로 계약이 성립한 것으로 판단될 여지가 있습니다.
따라서 나중에 마음이 바뀌었다는 이유만으로 돈을 반드시 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
송금 전에 확인할 사항
정확한 부동산 주소
보증금과 계약기간
계약 당사자
계약금 반환 조건
계약이 성립하는 시점
대출이나 반환보증 가입이 어려울 때의 처리방법
특히 계약조건을 명확하게 정하지 않은 상태에서 돈부터 보내는 행동은 피하는 것이 좋습니다.
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✓ 10. “계약서에 특약 넣어드릴 테니 걱정하지 마세요”
특약은 부동산 계약에서 중요한 역할을 합니다.
하지만 특약을 작성했다고 해서 모든 위험이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
예를 들어 집주인이 계약 후 새로운 근저당권을 설정하지 않겠다고 약속할 수 있습니다.
이러한 특약은 당사자 사이의 계약상 의무를 정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
그러나 특약만으로 제3자의 권리가 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.
따라서 특약과 실제 권리관계 확인은 별개로 생각해야 합니다.
특약을 작성할 때는 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
어떤 의무를 부담하는지
언제까지 이행해야 하는지
이행하지 않을 경우 어떻게 처리하는지
계약 해제와 계약금 반환 조건은 무엇인지
특약은 가능한 한 구체적으로 작성해야 합니다.
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✓ 11. 전세사기 의심 상황에서 반드시 확인할 서류
전세 계약에서는 상대방의 설명만 듣지 말고 실제 서류를 확인해야 합니다.
기본적으로 확인하면 좋은 서류는 다음과 같습니다.
등기사항증명서
건축물대장
임대차계약서
중개대상물 확인·설명서
계약 상대방의 신분 확인자료
대리계약인 경우 위임 관련 자료
필요한 경우 신탁원부
필요한 경우 다른 임차인의 선순위 보증금 관련 자료
세금 체납 관련 확인자료
전세보증금 반환보증 가입요건
부동산의 종류에 따라 추가로 확인해야 하는 서류가 달라질 수 있습니다.
특히 신탁등기가 되어 있는 주택은 신탁원부와 임대 권한 등을 반드시 확인해야 합니다.
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✓ 12. 등기부등본에서 주의해야 할 위험 신호
등기사항증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.
표제부에서는 부동산의 주소와 면적 등 기본정보를 확인할 수 있습니다.
갑구에서는 소유권과 관련된 내용을 확인합니다.
을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
전세 계약 전에 특히 살펴봐야 할 사항은 다음과 같습니다.
압류
가압류
가처분
경매개시결정
근저당권
신탁등기
소유권 관련 분쟁을 나타내는 등기
이러한 등기가 있다는 사실만으로 모든 계약이 불가능한 것은 아닙니다.
하지만 보증금 반환에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 반드시 추가 검토가 필요합니다.
대법원 인터넷등기소
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✓ 13. 계약 당일과 잔금일에 다시 확인하세요
등기부등본은 계약 전에 한 번 확인하고 끝내는 서류가 아닙니다.
계약서를 작성한 뒤 잔금을 지급하기 전까지 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 다음 시점에 확인하는 것이 좋습니다.
계약 검토 단계
계약서 작성 직전
잔금 지급 직전
특히 잔금 지급 직전에는 등기사항증명서를 새로 확인하고 계약 당시와 달라진 내용이 없는지 살펴봐야 합니다.
또한 등기신청 접수와 실제 등기 완료 사이에는 시차가 있을 수 있으므로 필요한 경우 등기신청사건 처리현황 등도 추가로 확인해야 합니다.
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✓ 14. 전세 계약 후 반드시 해야 할 일
전세 계약서를 작성했다고 해서 세입자의 권리가 자동으로 모두 보호되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 대항력은 원칙적으로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자 등 법률상 요건을 갖춰야 취득할 수 있습니다.
따라서 실제 입주 후에는 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차를 신속하게 진행해야 합니다.
전세보증금 반환보증에 가입하려는 경우에는 신청기한과 가입요건도 확인해야 합니다.
또한 계약서와 보증금 이체내역, 문자메시지 등 중요한 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
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✓ 15. 전세사기가 의심된다면 어떻게 해야 할까요?
계약 전이라면 계약금 송금을 서두르지 말고 권리관계와 계약조건을 다시 확인해야 합니다.
이미 계약한 상태라면 계약서와 송금내역, 문자메시지, 중개 과정에서 받은 설명자료 등을 보관하는 것이 중요합니다.
집주인이 보증금 반환을 거부하거나 연락이 두절되는 등 문제가 발생했다면 관련 기관에 상담을 요청할 수 있습니다.
대한법률구조공단
법률상담 대표전화 : 국번 없이 132
HUG 주택도시보증공사
전세피해 관련 지원과 반환보증 안내를 확인할 수 있습니다.
사기 범죄가 의심된다면 증거자료를 정리하여 경찰에 신고하는 방법도 검토할 수 있습니다.
다만 보증금을 제때 반환하지 않았다는 사실만으로 모든 사건이 형사상 사기에 해당하는 것은 아닙니다.
계약 당시의 기망행위와 고의 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
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✓ 16. 전세 계약 전 최종 체크리스트
□ 계약하려는 주택의 정확한 주소를 확인했다.
□ 등기사항증명서를 새로 확인했다.
□ 계약 상대방과 등기부상 소유자를 확인했다.
□ 근저당권과 압류 여부를 확인했다.
□ 신탁등기 여부를 확인했다.
□ 주택의 예상 시세를 확인했다.
□ 전세보증금과 주택가격을 비교했다.
□ 다가구주택이라면 다른 임차인의 선순위 보증금 등을 확인했다.
□ 세금 체납 관련 확인방법을 검토했다.
□ 전세보증금 반환보증 가입 가능성을 확인했다.
□ 계약금 반환 조건을 확인했다.
□ 필요한 특약사항을 검토했다.
□ 보증금 수령계좌의 정당한 권한을 확인했다.
□ 계약서 내용을 끝까지 읽었다.
□ 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인할 계획이다.
□ 입주 후 전입신고와 확정일자를 받을 계획이다.
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✓ 17. 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 집주인이 계약을 서두르면 전세사기인가요?
그렇지는 않습니다. 다만 중요한 서류를 확인할 시간을 주지 않거나 계약금 송금을 지나치게 재촉한다면 신중하게 판단해야 합니다.
Q. 근저당권이 있으면 무조건 위험한 집인가요?
근저당권이 있다는 사실만으로 모든 계약이 위험한 것은 아닙니다. 주택가격과 담보권의 순위, 채권최고액, 보증금 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
Q. 전세보증금 반환보증은 모든 집이 가입할 수 있나요?
아닙니다. 보증기관의 주택가격과 선순위 채권, 계약조건 등 가입요건을 충족해야 합니다.
Q. 집주인 대신 가족이 계약해도 되나요?
정당한 대리권이 있다면 가능할 수 있습니다. 다만 가족이라는 이유만으로 대리권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
Q. 가계약금을 보냈는데 마음이 바뀌면 돌
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